Limpieza de fin de alquiler: cómo no perder la fianza

Cuando entregas las llaves de un alquiler, la discusión casi nunca es por los muebles. Es por la limpieza. Y ahí se juegan varios cientos de euros de fianza en una visita que dura veinte minutos y en la que el propietario mira siempre los mismos sitios.

La buena noticia es que esos sitios son predecibles.

La frontera legal: desgaste sí, suciedad no

La ley parte de una idea sencilla: el inquilino devuelve la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causas inevitables (Código Civil, artículo 1561). Es decir, el desgaste por uso normal no se descuenta de la fianza. La suciedad sí.

Esa frontera es la que decide casi todos los conflictos:

Desgaste, no se descuenta	Suciedad o daño, sí se descuenta
Pintura apagada tras años de uso	Manchas de grasa en la pared de la cocina
Silicona amarilleada de la bañera	Moho negro en la junta de la ducha
Suelo con marcas de pisadas	Suelo con cerco de una maceta o de un mueble
Persianas con la lama descolorida	Guías de persiana con suciedad acumulada
Junta de la encimera desgastada	Horno con grasa carbonizada

Un propietario puede descontar por dejar el piso sucio. No puede descontar por devolverlo con cinco años de uso encima. Cuando alguien intenta cobrar una pintura completa por unas marcas normales, está cruzando esa línea.

El plazo que casi nadie reclama

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija en su artículo 36 que, si pasa un mes desde la entrega de llaves y no te han devuelto el saldo de la fianza que corresponda, esa cantidad empieza a devengar el interés legal del dinero.

En la práctica esto importa menos por el interés (que es pequeño) que por lo que implica: la devolución no es discrecional ni indefinida. Tiene un reloj, y ese reloj arranca el día que entregas las llaves. Conviene dejar constancia por escrito de esa fecha, aunque sea con un mensaje.

Los ocho puntos donde se pierde la fianza

Después de una mudanza, con el piso vacío, se ve todo lo que los muebles tapaban. Estos son los sitios que se miran, en el orden en que se suelen mirar:

1. El horno por dentro. Es el primero y el más caro de arreglar a última hora. Grasa carbonizada en la bandeja, la parrilla y el cristal interior de la puerta, que se desmonta.
2. La campana extractora. Los filtros metálicos saturados de grasa y el motor sin limpiar. Casi nadie los ha tocado en años.
3. La cal de la mampara y la grifería. Un velo blanco en el cristal de la ducha lee como abandono, aunque el resto del baño esté impecable.
4. Las juntas del baño y de la cocina. El punto negro del moho en la silicona. Si está superficial sale; si ha penetrado en la silicona, hay que sustituirla, y eso ya es material.
5. El interior de los armarios empotrados y los altillos. Se abren siempre, y suelen tener polvo, restos y a veces cosas olvidadas.
6. Detrás y debajo de los electrodomésticos. Nevera, lavadora y lavavajillas se mueven en la visita. Debajo se acumula grasa mezclada con polvo.
7. Guías de persiana, marcos de ventana y cajetines. Suciedad acumulada durante todo el contrato.
8. Terraza, tendedero y sumideros. Hojas, tierra de macetas y el cerco redondo que deja una maceta en el suelo, que se quita pero hay que saber con qué.

A esto se suma un detalle que sale caro por lo tonto que es: los agujeros de taco. Si has colgado estanterías o una televisión, taparlos y dar un retoque de pintura del mismo color cuesta muy poco y evita una discusión entera.

El orden importa: primero vacío, luego limpio

El error más común es limpiar mientras aún queda mudanza por hacer. Se limpia, se sigue sacando cajas, y el resultado es que hay que limpiar dos veces o entregar el piso con marcas frescas.

La secuencia que funciona es siempre la misma: vaciar del todo, y limpiar después. Una vivienda vacía se limpia mucho más rápido que una a medio vaciar, porque no hay que mover nada ni trabajar por partes, y además es la única forma de que aparezcan los puntos de la lista de arriba.

Y de arriba abajo: techos y esquinas, luego carpintería y armarios por dentro, después cocina y baños, cristales, y los suelos al final. Fregar primero garantiza volver a pisar lo hecho.

Las fotos son la prueba, y funcionan en los dos sentidos

Este es el consejo que más dinero ahorra y el que menos gente sigue: haz fotos del piso vacío y ya limpio, con fecha, antes de entregar las llaves.

Sin esas fotos, un mes después la discusión es tu palabra contra la suya sobre el estado en que quedó algo. Con ellas, no hay discusión posible. Si además conservas las fotos o el inventario del día que entraste, tienes las dos puntas: cómo lo recibiste y cómo lo devolviste, que es exactamente lo que dice la ley que hay que comparar.

Lo mismo vale si eres el propietario. Un reportaje del estado de entrega es lo que te permite justificar un descuento sin que parezca arbitrario, y lo que evita que un inquilino razonable se sienta engañado.

¿Compensa contratarlo?

Depende del reloj y de lo que haya en juego.

Una vivienda de dos o tres dormitorios ya vacía lleva una jornada de trabajo bien hecha, contando horno, campana, cal, armarios por dentro y cristales. Si tienes ese día libre y el piso está en estado razonable, se puede hacer.

Tiene sentido delegarlo cuando la entrega de llaves y la mudanza caen el mismo día, cuando has vivido varios años en la casa y la cocina lo nota, cuando hay cal acumulada que no se quita con producto de supermercado, o simplemente cuando la fianza en juego es superior a lo que cuesta la limpieza. En ese caso la cuenta se hace sola.

Y si lo contratas, pide el reportaje fotográfico del estado final. Es lo que te deja documentado el día de la entrega sin tener que acordarte de hacerlo tú con la mudanza a medias.